住所：〒860-0077
熊本市中央区内坪井町
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私たちの身の周りに起こる法律にまつわる色々な事柄を、大きく5つの項目にわけてみました。さらにそれぞれについて、具体的にどんなときにお役に立てられるか、その相談事例をあげてみました。
また、当事務所で解決した事例や関連情報などをご紹介いたします。 |
| 土地や建物のこと |
お金の問題 |
会社の経営のこと |
家族・将来のこと |
仕事の問題 |
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※それぞれのイラストをクリックしてください。
例えば、こんなときに相談してください
◇土地を購入しようと思っている。
どのようなことに注意したらいいか？また、どのような手続きが必要か？
◇建物を建て替えた。どのような手続きが必要か？
◇住宅ローンの返済が終わり、抵当権の登記の抹消をしたい。
◇住宅ローンの借り替えを検討しているが、銀行は応じてくれるだろうか。助言が欲しい。
◇銀行からお金を借りて、親の所有する建物を二世帯住宅に改築した。
どのような手続きが必要か？
◇子供に不動産を贈与しようと考えている。どのような手続きが必要か？
◇結婚してから２０年が経ったが、自宅を妻に贈与したい。どのような手続きが必要か？
◇父親が亡くなったので、その土地や建物の名義変更の手続きをお願いしたい。
◇土地が亡父名義のままで、売却や担保設定ができない。どのような手続きが必要か？
◇土地の相続登記をしたいが、相続人に認知症や行方不明の者がいて困っている。
◇隣地との境界がわからなくてもめている。
◇家賃が高く月々の負担が大きいので、大家さんと交渉して安くできないか。
◇賃貸のアパートを貸しているが、借主が家賃を払ってくれない。
◇賃貸マンションの引っ越しをしたが、大家さんが敷金を返してくれない。
◇自宅の敷地が他人名義のままで、困っている。
◇土地や建物の登記名義を自治会・町内会に移したい。
◇土地に２０年以上前の古い抵当権の登記がついているので、その抹消ができないか？
 不動産登記（報酬）、建物明渡請求訴訟・敷金返還請求訴訟（報酬）
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当事務所では、こんな解決事例があります。
ケース １ ： 自宅の土地が他人名義
ケース ２ ： 農地の時効取得
ケース ３ ： 明治時代の抵当権の抹消
ケース ４ ： 建物明渡請求事件
ケース ５ ： 家賃減額請求の調停手続 |
ケース １： 自宅の土地が他人名義
長年来、自宅の敷地が他人名義のままであるため、自己名義にしたいとの依頼が２件別々の方からありました。早速、それぞれの土地の名義人について相続人の調査を行い、１件目は、ご生存されている相続人相手に訴訟を行い、その勝訴判決を得て、代位による相続の登記申請とともに、売買を原因とする所有権移転登記申請を行いました。２件目は、生存されている相続人と直に交渉し、その了解を得て、その方々の亡父への相続登記と時効取得を原因とする所有権移転登記申請を行いました。
当初の時点で確実に登記申請の手続が行われていれば、双方の子孫にあたる人たちがこのような負担を負うこともなかったはずです。
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ケース ２： 農地の時効取得
昭和２８年に購入した畑。当時、農地法の許可は得ていたものの、許可書の中の売買当事者の住所欄に記載不備があり、未だに登記ができていないとの相談がありました。お尋ねしたところ、買主側で長年使用しているとのことであり、「時効取得」を原因とする所有権移転登記の申請を行おうとしましたが、既に売主側と買主側の双方で相続が開始しており、売主側では相続の登記も完了していました。
相続人が時効を援用できるのは自己持分のみであるため、買主側の遺産分割協議を先行させ、協議成立の日付けで取得者から売主側の相続人あて時効援用の意思表示を行い、「時効取得」と「相続」を原因とした二つの所有権移転登記を連件で申請しました。
耕作放棄が進む山間部の農地ではありますが、先祖の遺志や後難を思えば、今、自分たちでできる時に、手続を済ませておくことが重要です。
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ケース ３： 明治時代の抵当権の抹消
土地の所有者から抵当権の登記を抹消して欲しいとの依頼がありました。明治時代に設定された抵当権で債権額は２００円でした。もう既に亡くなっているはずの債権者あてに配達証明郵便で通知書を送り、その返戻された郵便物（行方不明証明書）や債権額に返済期限後の利息を加えた金額を地方法務局に供託した供託正本（登記原因証明情報）、閉鎖登記簿（弁済期証明書）を添付して抵当権抹消の登記申請を行いました。
供託する利息の計算はやや面倒で、供託する前に法務局で記載内容を確認してもらうようにした方が良さそうです。 |
ケース ４： 建物明渡請求事件
アパートの家主の方から、長期間にわたって家賃を滞納している入居者がいるので、その退去手続きをお願いしたいとの依頼がありました。入居者本人と接触をとりましたが、任意での退去が期待できなかったことから、簡易裁判所に建物明渡請求の裁判を提起しました。相手方が訴状送達の受取を拒否されたため、自宅調査を行い、付郵便という別の送達方法をとり、どうにか裁判が始まりました。そして、相手方が欠席されたことから早々に勝訴判決を得て、その後、強制執行の手続きに入りました。結局は、任意の明渡しは行われず、「断行」という執行手続きまで行われたのですが、家主の負担が大きかったのにもかかわらず、仕事や財産のない相手方から滞納家賃や執行費用を回収することが期待できない状態でした。
どうも、相手は、このようなことに慣れた方のようでした。
家主の皆さん、最初の賃貸借契約の時が肝心です。 ※報酬計算例へ |
ケース ５： 家賃減額請求の調停手続
あるお店の経営者の方から、その店のテナント料（家賃）の金額が高く感じるので、何とか大家さんと交渉し、テナント料を減額できないものかとの相談がありました。
いろいろと調べてみると、確かに、近傍の賃貸物件と比べ高いという印象を受けました。
当初の契約時から１０数年経過し、建物の老朽化が進んでおり、地価の下落とあいまって、近傍の新規賃貸物件と比べ割高感が生じていました。
経営者の方の依頼を受け、代理人として、大家さんと交渉したものの、前向きな回答がなされなかったため、簡易裁判所に調停手続を申立てました。幸いにも、大家さんが調停の期日には出席され、調停委員の説得もあり、第２回の期日でお互いが譲歩する内容で減額の調停が成立しました。
予め、内容証明郵便で減額の請求もしていたことから、調停成立の時期ではなく、さかのぼった時期からの減額適用となり、経営者の方にはとても喜んでいただきました。 |
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